Même si la hausse des taux de crédits immobilier et le durcissement des conditions d’octroi de prêts ont rendu le marché moins fluide en termes de transactions immobilières depuis deux ans, investir dans la pierre plutôt que dans des produits financiers reste une solution prisée.
Une fois la décision prise d’opter pour un investissement immobilier quelle que soit sa nature (pour l’habiter, pour le louer…), suivre quelques étapes incontournables peut permettre de mener à bien son projet de façon sereine.
1. Choisir avec soin la localisation de son projet
C’est probablement la première chose à faire : bien choisir le lieu de son investissement afin de le valoriser dans le temps ou de le rentabiliser en le louant facilement à un prix égal ou supérieur à celui du marché.
Pour un placement immobilier maîtrisé sur le long terme qu’il soit envisagé de façon classique ou en créant une scpi sans frais d’entrée, il faut considérer le dynamisme de la ville, le quartier, les transports en commun, les écoles, les commerces, etc.
Faire appel à un professionnel pour affiner son projet peut aider les futurs acheteurs à arbitrer entre l’assurance de réaliser un investissement sécurisé et celle de sa rentabilité locative à venir.
2. Étudier le marché
Une fois la ville et le quartier identifiés, il est important d’évaluer la tension ou non entre l’offre et la demande, le prix de location au mètre carré à biens équivalents… afin de déterminer un prix qui permette de le louer facilement.
3. Acheter un bien que l’on apprécie
L’une des questions essentielles à se poser quand on est sur le point de choisir un bien est de savoir, en se mettant à la place de ses locataires-cibles, si l’on aimerait habiter à cet endroit, dans cet immeuble et dans ce logement. La sécurité environnante et les infrastructures proches comptent également pour répondre à cette interrogation, le style de bien et son aménagement intérieur ne sont pas les seuls critères à considérer. Plus l’on se met à la place de ses locataires types, plus l’investissement que l’on est sur le point de réaliser permettra de le (re)louer rapidement.
4. Savoir raison garder
Afin de définir son budget et le montant de l’emprunt afférent, il faut évaluer tous les frais y compris ceux à venir tels que les frais de notaire, les charges de copropriété, le délai de relocation, les éventuels frais de gestion, les impôts, les rénovations, la remise en état entre deux locataires, etc.
L’effort mensuel doit rester raisonnable pour ne pas pénaliser sa capacité de remboursement durant le prêt. L’idéal étant de pouvoir fixer un prix de location égal voire légèrement supérieur à sa mensualité de prêt.
5. Diversifier ses investissements
Que cela soit son premier ou son seul investissement immobilier, il est conseillé de privilégier l’achat de petites surfaces (y compris plusieurs à terme) plutôt que d’une grande et dans plusieurs localités. En effet, cela permet d’éviter selon l’évolution du marché local, d’éviter autant que possible des incidents de type vacance locative ou impayés et de se retrouver en difficulté.
6. Se faire conseiller par un professionnel
En considérant qu’un rendement locatif brut de 3 à 4 % par an en matière de rentabilité générale des investissements immobiliers, est tout à fait honorable, cela permet de calculer le ratio de ce qu’un futur bien va rapporter et d’éviter de se laisser tenter par des chiffres trop « beaux ». Un professionnel peut vous accompagner et vous établir une étude prévisionnelle pour vous donner des chiffres fiables.
7. Investir pour défiscaliser ?
Selon, que l’on souhaite ou non obtenir une défiscalisation, il existe plusieurs solutions pour concrétiser un projet d’investissement en fonction de ses besoins.
La loi Pinel, ce dispositif le plus connu qui permet de déduire de 12 et 21 % du prix d’achat de ses impôts pour un logement neuf (jusqu’à concurrence de 300.000 euros), prendra fin le 31 décembre 2024. Pour autant d’autres dispositifs de réduction d’impôts dans l’ancien existent aussi comme la loi Denormandie si le projet est localisé dans une des communes qui fait l’objet de redynamisation ou encore Loc’Avantages pour un projet de rénovation à vocation sociale.
8. Sélectionner ses locataires
Il ne faut pas hésiter à demander toutes les garanties légales aux locataires afin de s’assurer de leur capacité à payer les futurs loyers et ainsi sécuriser son investissement immobilier pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, une caution, une caution solidaire, une avance Loca Pass ou Mobili Jeunes, l’éligibilité à des Aides Personnelles au Logement… peuvent aider à garantir tout ou partie du loyer.
9. Mettre son bien en gérance locative
Pour se décharger des formalités administratives mensuelles et annuelles, recouvrer d’éventuelles créances, éviter les relations avec les locataires, l’investisseur peut décider de confier la gestion locative de son bien à une agence dont les honoraires représentent le plus souvent 6 à 10 % du montant du loyer (charges comprises). A noter, ces frais sont déductibles des revenus fonciers.
10. Souscrire une garantie
Toujours dans le but de sécuriser son investissement, il est possible de souscrire à une assurance « loyer impayé » moyennant 2 à 5 % du montant des loyers. Pour les personnes qui veulent éviter cette assurance, demander des garants physiques à la location ou encore la garantie visale sont également des options possibles.
Pour un investissement locatif sécurisé, bien évaluer son budget, les frais, le marché de la localisation choisie sont des éléments indispensables !
Anne Vaneson-Bigorgne