Profil de l’acheteur
Évolution de la part des tranches d’âges des emprunteurs
Alors que les conditions de crédit se sont améliorées, la demande a décroché depuis l’été 2011. Et sous l’effet de la dégradation économique générale et des évolutions du PTZ+, le marché se transforme. Déjà depuis 2010, la reprise du marché s’était faite au détriment des clientèles les plus jeunes : et pour ces jeunes acheteurs, le repli s’est amplifié depuis l’été 2011. La part des emprunteurs de moins de 35 ans est passée de 52,4 % en 2009 à 47,4 % en 2012. Ce sont les 35 à 45 ans qui continuent à « bénéficier » de cette transformation du marché (effet de l’apport personnel et du niveau des revenus) : le recul des effectifs est moindre pour ces ménages.
Tranche de revenu des emprunteurs
Le bouleversement du marché, déjà constaté fin 2011, s’accompagne du repli de la part des ménages modestes car les revenus des emprunteurs progressent moins vite. Le mouvement s’est amplifié depuis le début de l’année 2012 pour les moins de 2 SMIC dont la part est de 14 % en 2012 contre 15,8 % en 2009. Dans l’ensemble, ce sont les ménages les plus aisés qui bénéficient de ce bouleversement du marché : la part des 4 SMIC et + est maintenant de 38,2 % contre 33,3 % en 2009.
Part de l’apport personnel par rapport au montant emprunté
Sur un marché en forte baisse et en pleine mutation (impact de la crise, reconfiguration du PTZ+, rabotage du « Scellier »), l’apport personnel enregistre néanmoins une nouvelle progression (+ 6,5 % en 2012, après + 9,7 % en 2011 et + 6,4 % en 2010).
Ces évolutions « bouleversent » les équilibres des plans de financement des opérations. Et les ménages continuent à réduire leur recours à l’endettement.
Typologie de la demande
Le coût relatif
Après la poussée constatée en mai 2012, le coût relatif par emprunt s’est établi à 3,85 années de revenus au 3ème trimestre (3,88 années de revenus en septembre).
En fait, le coût des opérations poursuit sa progression à un rythme plus lent que par le passé (+ 2,0 % en 2012, après + 3,3 % en 2011 et + 5,8 % en 2010), d’autant que sur un marché calme pendant les mois d’été, les coûts des opérations ont reculé, comme habituellement à cette période de l’année. Cette évolution est rendue plus perceptible en raison d’une progression des revenus qui ralentit (+ 1,3 % en 2012 après + 2,9 % en 2011 et + 0,3 % en 2010) en dépit de la transformation du marché (recentrage vers des clientèles plus aisées).
Solvabilité
En dépit de la transformation rapide des clientèles et de la progression de l’apport personnel qui s’accompagne d’un recours moins intense au financement par endettement, l’indicateur de solvabilité de la demande s’est dégradé dès le début de l’année 2012. La reconfiguration du PTZ+ y a largement contribué.
La baisse des taux a certes permis à l’indicateur de résister au cours de l’été, mais sans arriver à inverser le mouvement de baisse qui le conduit vers les plus bas niveaux que l’Observatoire a pu constater depuis le début des années 2000. Le taux de solvabilité a atteint 96,1 % au 3ème trimestre 2012. Il illustre la faiblesse actuelle de la demande et l’atonie des marchés immobiliers.
Activité du marché
Dans un contexte économique morose, la production avait lourdement chuté en janvier 2012. Et bien que les conditions de crédit se soient améliorées, exprimant la volonté des établissements de crédit de soutenir les marchés immobiliers, la production s’est stabilisée à bas niveau durant le printemps.
En septembre, alors que le marché retrouve habituellement de la vigueur avec la rentrée, la reprise a été très molle. Ainsi durant le 3ème trimestre 2012, la production a été en recul de 24,3 % en glissement annuel.
À propos de l’Observatoire Crédit Logement / CSA du Financement des Marchés Résidentiels
L’Observatoire Crédit Logement / CSA est né du partenariat noué entre l’Institut CSA, Michel Mouillart, Professeur d’économie et Crédit Logement. Les analyses réalisées s’appuient sur plus de 20 000 opérations garanties mensuellement par Crédit Logement, dont sont exclus les rachats de créances et les prêts relais.
Cet Observatoire a été élaboré en tirant avantage de la très bonne représentativité de Crédit Logement dans l’ensemble de la production de crédits immobiliers. Le marché est découpé selon les quatre dimensions retenues par l’Observatoire du Financement du Logement (OFL/CSA).
Sur chacun des marchés délimités, l’Observatoire mesure, chaque trimestre, 3 indicateurs d’activité permettant de suivre la production de prêts bancaires accordés (hors prêts relais et rachats de créances) : l’ensemble du marché des crédits immobiliers aux particuliers, le marché du neuf et le marché de l’ancien.
La comparaison entre les évolutions que décrivent les indicateurs Crédit Logement / CSA et les indices d’évolution construits à partir des statistiques trimestrielles de la Banque de France et de l’OPCI permet de souligner l’intérêt de la démarche.
À propos de Crédit Logement
Établissement de crédit, dont les actionnaires sont les grandes banques françaises, Crédit Logement est le leader de la garantie des prêts immobiliers à particuliers.
Depuis 1975, année de sa création, plus de 6,5 millions d’emprunteurs ont déjà bénéficié de l’intervention de Crédit Logement, leur permettant ainsi de financer leur projet immobilier sans hypothèque.
En 2011, Crédit Logement a délivré 68,61 milliards d’euros d’accords de garantie nouveaux confirmant ainsi la place qu’il occupe sur le marché des crédits immobiliers aux particuliers, en garantissant près de 30% de l’ensemble des prêts à l’habitat distribués en France.
Au 31 décembre 2011, son encours atteint les 224 milliards d’euros.
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