La croissance des coûts d’occupation « prime » reste limitée dans l’ensemble
La domination asiatique parmi les emplacements de bureaux les plus chers au monde se poursuit, puisque le centre de Hong-Kong demeure le marché aux prix les plus élevés et que quatre pays asiatiques figurent parmi les cinq premiers, d’après l’étude semestrielle Prime Office Occupancy Costs de CBRE Global Research and Consulting.
Le centre de Hong-Kong, avec un coût d’occupation de 253,23 USD par pied carré (sq.ft) par an (1 976 €/m²/an), est au sommet de la « liste des plus chers » pour la troisième fois consécutive, suivi du West End de Londres, avec un coût d’occupation de 222,58 USD (1 869/m²/an). Viennent ensuite, dans le Top 5, Finance Street à Beijing, le centre d’affaires Jianguomen à Beijing et le centre d’affaires de Connaught Place à New Dehli.
Les autres marchés d’Asie-Pacifique classés dans les dix premiers incluent West Kowloon à Hong-Kong (6ème) et Marunouchi/Otemachi à Tokyo (8ème). Midtown Manhattan à New York (10ème) a réintégré le Top 10 pour la première fois depuis le début 2012, rejoint par Moscou (7ème) et la City de Londres (9ème).
À l’échelle mondiale, les coûts d’occupation n’ont augmenté que de 1,4 % sur un an. En effet, la modeste croissance affichée sur le continent américain et en Asie-Pacifique a été partiellement compensée par un léger recul de la récession en Europe. Cependant, tout aussi modérée soit elle, cette évolution moyenne mondiale masque des hausses importantes sur d’autres marchés, comme Jakarta, en Indonésie, et la banlieue de Houston au Texas (États-Unis), qui enregistrent respectivement des hausses de 38,9 % et de 21,2 %.
« Bien que la hausse des coûts d’occupation dans le monde ait ralenti sa cadence, l’offre limitée en espace « prime » dans les principaux centres d’affaires alimente en continu la tendance haussière des coûts d’occupation », explique Raymond Torto, Global Chief Economist chez CBRE. « Les marchés de bureaux les plus chers attirent souvent les sièges régionaux des grandes multinationales, qui exigent des locaux de luxe dans des immeubles de prestige avec accès aux grands axes de transit régionaux et internationaux. »
CBRE suit les coûts d’occupation des bureaux « prime » sur 127 marchés du monde. Parmi les 50 marchés « les plus chers », 21 se trouvent en Asie-Pacifique, 18 dans la région EMEA et 11 sur le continent américain.
Comme les comparaisons en dollars sont altérées par les fluctuations des taux de change, les calculs annuels des variations en pourcentage prennent pour base les coûts d’occupation en monnaie locale et ne sont donc pas influencés par les fluctuations monétaires.
Asie-Pacifique
La région Asie-Pacifique a 21 marchés classés parmi les cinquante les plus chers, dont six dans le Top 10 – centre de Hong-Kong, Finance Street à Beijing, centre d’affaires Jianguomen à Beijing, centre d’affaires de Connaught Place à New Delhi, West Kowloon à Hong-Kong et Tokyo (Marunouchi/Otemachi).
Encore classé n° 1, le centre de Hong-Kong doit son succès à son statut de plus grand centre financier au monde. Quoique les institutions financières soient devenues plus sensibles aux coûts, certaines envisageant même de se délocaliser hors des centres d’affaires vers des lieux moins onéreux, les espaces de haute qualité sont toujours très recherchés, notamment par les sociétés de Chine continentale, qui ont de plus en plus tendance à installer leurs bureaux à Hong-Kong (centre), dans des immeubles de prestige.
L’Asie est aussi la région qui a enregistré les plus fortes hausses et baisses annuelles sur les marchés recensés par l’étude. La hausse de 38,9 % à Jakarta est due à une forte reprise de la demande intérieure, elle-même déclenchée par le rétablissement de la dette souveraine indonésienne au rang d’investissement, ce qui a eu pour effet de dynamiser les initiatives d’investissement par emprunt et de doper la demande de bureaux « prime » dans la capitale. Singapour est, dans le monde, le marché qui a connu la plus forte baisse annuelle (-16,3 %), en partie à cause de la hausse de l’offre en neuf et de la disponibilité d’espaces secondaires moins onéreux. La baisse locative s’est essentiellement produite au début de l’année 2012, avec seulement quelques corrections locatives minimes au second semestre 2012 et au premier trimestre 2013.
Dans le Pacifique, le marché mondial le plus cher est Sydney (119,23 USD par pied carré), qui se classe en 13ème position.
Continent américain
En Amérique du Nord, c’est encore le quartier Midtown, à New York, qui mène la course, avec un coût d’occupation de 120,65 USD par pied carré, soit une hausse de 5,6 % d’une année sur l’autre. Le marché de Midtown à New York se classe en 10ème position et marque là son retour dans le Top 10 des bureaux les plus chers depuis le début 2012, grâce à la demande persistante en espaces de qualité de la part des plus grandes sociétés financières et juridiques.
Les marchés de l’énergie, comme Denver, Calgary et Houston, sont ceux qui affichent les plus fortes hausses annuelles des coûts d’occupation. En particulier, les marchés de bureaux situés dans le centre-ville et en périphérie de Houston enregistrent une importante augmentation annuelle de leurs coûts d’occupation, de 21,2 % et 14,9 % respectivement. Les marchés de la haute technologie ont également vu leurs coûts augmenter, notamment San Francisco (centre-ville), Boston (centre-ville et périphérie) et Seattle (centre-ville et centre d’affaires Bellevue). Les coûts « prime » dans le centre de Boston ont gagné 15,4 %. Sur la plupart des marchés à forte croissance de l’énergie et de la haute technologie, l’offre neuve est limitée par l’obligation de faire valoir un haut niveau de pré-commercialisation avant de pouvoir financer de nouvelles constructions.
En Amérique latine, São Paulo demeure le marché le plus cher, avec un coût d’occupation de 118,86 USD par pied carré, et se classe 14ème dans l’étude.
Europe, Moyen-Orient et Afrique (EMEA)
Hormis le West End, à Londres, deuxième marché le plus cher au monde, les marchés de la région classés dans le Top 10 sont Moscou (coût d’occupation de 165,05 USD par pied carré) et la City de Londres (132,94 USD par pied carré).
La conjoncture économique difficile et les diverses initiatives en matière de maîtrise des coûts ont eu pour effet de faire reculer la demande de bureaux et de comprimer les coûts sur de nombreux marchés d’Europe du sud, en particulier Madrid, Milan, Rome, Athènes et quelques marchés plus modestes, comme Valence et Porto.
Top 10 des marchés les plus chers
(En USD par pied carré et par an)
Rang Marché Coût d’occupation
1 Hong-Kong (Centre), Hong Kong 235,23
2 Londres – Centre (West End), Royaume Uni 222,58
3 Beijing (Finance Street), Chine 195,07
4 Beijing (centre d’affaires), Chine 187,06
5 New Delhi (Connaught Place – centre d’affaires), Inde 178,96
6 Hong Kong (West Kowloon), Hong-Kong 173,90
7 Moscou, Fédération russe 165,05
8 Tokyo (Marunouchi/Otemachi), Japon 161,16
9 Londres – Centre (City), Royaume Uni 132,94
10 New York (Midtown Manhattan), États-Unis 120,65