Location en meublé LMNP : bien choisir son régime fiscal

Comment choisir le régime fiscal d’un meublé en LMNP ?

Pour les propriétaires qui mettent des biens meublés en location, deux statuts sont possibles selon l’exploitation qu’ils souhaitent en faire. Ils peuvent choisir d’être loueur professionnel ou non professionnel. Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est celui pour lequel les propriétaires optent. De facto, ils ne s’inscrivent pas au registre du commence et des sociétés. La distinction se fait en fonction des revenus que leur meublé leur rapporte et de leur activité principale.

Dans le monde de l’investissement immobilier, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est de plus en plus prisé, offrant aux propriétaires la possibilité de générer des revenus locatifs stables tout en bénéficiant d’avantages fiscaux attrayants. Cependant, choisir le bon régime fiscal pour un bien meublé en LMNP n’est pas une décision à prendre à la légère. En effet, les règles fiscales entourant le LMNP sont complexes et peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de votre investissement. Dans cet article, nous allons explorer en détail comment choisir le régime fiscal adapté à votre bien meublé en LMNP. Que vous soyez un investisseur débutant ou expérimenté, la compréhension de ces options fiscales vous aidera à optimiser vos revenus locatifs tout en respectant les obligations légales.

Pourquoi se lancer dans la location meublée ?

La location meublée non professionnelle est de plus en plus répandue et représente jusqu’à 15 % de l’offre locative sur les sites spécialisés depuis la crise sanitaire. Réponse à une demande de la part de personnes qui ont voulu temporairement changer de lieu pour vivre autrement et dans un espace plus grand ou avec un extérieur le télétravail et/ou l’enseignement à domicile de leurs enfants ? Besoin pour les étudiants de se loger face à la difficulté de trouver un bien à louer par les filières classiques ? Besoin pour des entreprises de trouver une solution clef en main pour des missions délocalisées de leurs salariés ? Envie d’investir pour se constituer un capital ? Recherche d’un placement sécurisé ? Les raisons sont multiples !

Se lancer dans la location meublée offre de nombreux avantages qui en font une option attrayante pour de nombreux investisseurs immobiliers. Voici quelques raisons pour lesquelles quelqu’un pourrait choisir la location meublée :

Rendement potentiel plus élevé : En général, la location meublée peut générer un rendement locatif plus élevé par rapport à la location vide. Les biens meublés attirent souvent un loyer mensuel plus élevé en raison de la commodité et de la valeur ajoutée des meubles et des équipements fournis.
Durée des baux plus courte : Les contrats de location meublée sont généralement plus courts que les contrats de location vide, ce qui permet aux propriétaires de revoir les conditions de location plus fréquemment et d’ajuster les loyers en fonction du marché.
Clientèle diversifiée : La location meublée attire une clientèle diversifiée, notamment des étudiants, des professionnels en déplacement, des touristes, des travailleurs temporaires, etc. Cela signifie qu’il peut y avoir une demande constante pour ce type de location, quelle que soit la saison.
Avantages fiscaux : Dans certains pays, comme en France avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), la location meublée offre des avantages fiscaux intéressants. Les propriétaires peuvent déduire certaines charges et amortissements, réduisant ainsi leur charge fiscale.
Meilleure préservation du bien : Les locataires de biens meublés ont tendance à traiter les propriétés avec plus de soin, car elles contiennent des meubles et des équipements. Cela peut entraîner moins de dommages et de réparations par rapport à la location vide.
Souplesse et commodité : Les propriétaires n’ont pas à s’occuper de l’achat, de l’entretien et du remplacement des meubles, ce qui peut être fastidieux dans le cas d’une location vide. De plus, les biens meublés sont prêts à être habités immédiatement, ce qui peut attirer des locataires à la recherche de solutions clés en main.
Potentiel d’utilisation personnelle : Si le propriétaire souhaite utiliser occasionnellement la propriété à des fins personnelles, la location meublée offre plus de flexibilité, car il peut réserver des périodes pour lui-même sans avoir à retirer tout le mobilier.
Adaptation aux besoins changeants : Les biens meublés permettent de s’adapter rapidement aux évolutions du marché ou aux besoins des locataires en modifiant simplement les meubles ou les équipements fournis.

Cependant, il est essentiel de noter que la location meublée comporte également des responsabilités supplémentaires en matière d’entretien et de gestion. Il est donc important de bien planifier et de se conformer aux réglementations locales pour tirer le meilleur parti de cette option d’investissement.

Location en meublé LMNP : comment déclarer ses revenus ?

Quelle que soit la nature du bien meublé loué par un particulier, ce dernier devra rapidement opter pour l’un des deux régimes fiscaux qui existent : le micro-BIC (les revenus ne peuvent pas excéder 72600 euros par an, abattement de 50 % des revenus locatifs) ou le réel simplifié (déduction des charges et amortissement de l’immobilier et du mobilier telles que rénovation, entretien taxe foncière, etc.). Avant de choisir l’un ou l’autre, le propriétaire peut effectuer une simulation du calcul d’impôt sur le revenu locatif meublé de son bien.

Le régime micro-BIC est celui qui est affecté par défaut. Pour bénéficier du régime simplifié, il faut un courrier de levée d’option au Greffe du Tribunal de Commerce ou s’enregistrer directement sur le site www.infogreffe.fr et choisir l’option du régime réel sur le formulaire P0i. Il faut savoir qu’en cas de LMNP en indivision, seul le régime simplifié peut s’appliquer.

Déclarer les revenus issus de la location meublée en tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en France implique des procédures spécifiques. Voici un aperçu des étapes à suivre pour déclarer correctement vos revenus en tant que LMNP :

Choisir le régime d’imposition :
- Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition en LMNP en France : le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) et le régime réel. Le régime micro-BIC est automatique pour les contribuables dont les revenus locatifs annuels n’excèdent pas un certain seuil (environ 72 600 € en 2022). Au-delà de ce seuil, vous pouvez opter pour le régime réel, qui vous permet de déduire vos charges réelles, y compris les intérêts d’emprunt et les amortissements.
Inscrire l’activité auprès de l’administration fiscale :
- Avant de commencer à louer votre bien meublé, vous devez vous inscrire auprès de l’administration fiscale en tant que LMNP. Vous pouvez effectuer cette démarche en ligne via le site Internet des impôts ou en vous rendant au centre des impôts compétent.
Tenir un registre comptable :
- Vous devez tenir un registre comptable précis de vos revenus et de vos dépenses liés à la location meublée. Conservez toutes les factures et les documents comptables, car ils serviront de base à votre déclaration fiscale.
Déclarer vos revenus :
- Si vous êtes sous le régime micro-BIC, vos revenus locatifs seront préremplis sur votre déclaration de revenus. Vous n’avez qu’à vérifier les informations et à les valider.
- Si vous avez opté pour le régime réel, vous devez remplir une déclaration de résultat (formulaire 2031) en y indiquant vos revenus et vos charges liés à la location meublée. Vous pouvez également joindre une annexe (formulaire 2031-B) pour détailler vos charges déductibles, y compris les amortissements.
Payer vos impôts :
- Une fois que vous avez rempli votre déclaration, l’administration fiscale calculera le montant de vos impôts sur le revenu. Vous devrez payer cet impôt selon les échéances fiscales en vigueur.
Déclarer la TVA (le cas échéant) :
- Si vous êtes assujetti à la TVA en tant que LMNP (par exemple, si vous louez en courte durée ou si vos revenus dépassent un certain seuil), vous devrez également déclarer et verser la TVA. Cela implique des déclarations périodiques de TVA.
N’oubliez pas la CFE et la taxe foncière :
- En plus de l’impôt sur le revenu, les LMNP sont généralement soumis à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et à la taxe foncière sur les propriétés bâties. Assurez-vous de payer ces taxes locales dans les délais impartis.

Il est fortement recommandé de consulter un comptable ou un fiscaliste spécialisé dans la location meublée LMNP pour vous assurer de respecter toutes les obligations fiscales et comptables. Les règles fiscales peuvent être complexes, et une mauvaise gestion peut entraîner des pénalités et des problèmes fiscaux.

Le formulaire P0i Infogreffe pour le LMNP expliqué

Le formulaire P0i est un document administratif en France utilisé par les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) lors de leur inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) via le site Infogreffe. Cette inscription est nécessaire lorsque vous exercez une activité de location meublée à titre habituel et lucratif. Voici une explication des principales étapes et des informations à fournir sur le formulaire P0i d’Infogreffe :

Accéder au site Infogreffe :
- Rendez-vous sur le site web d’Infogreffe (www.infogreffe.fr).
Remplir les informations générales :
- Vous devrez fournir des informations générales sur votre entreprise. Cela inclut le nom de l’entreprise (si vous en avez un), l’adresse du siège social, le numéro SIRET (ou SIREN), la date de début d’activité, la forme juridique de l’entreprise, etc.
Indiquer le code APE :
- Vous devrez choisir le code APE (Activité Principale Exercée) qui correspond à votre activité de location meublée. Pour les LMNP, le code APE le plus couramment utilisé est le 6820A, qui correspond à la location de logements.
Fournir les informations sur le gérant ou l’exploitant :
- Vous devrez indiquer les informations personnelles du gérant ou de l’exploitant de l’entreprise, y compris son nom, son prénom, sa date de naissance, son adresse, son numéro de sécurité sociale, etc.
Préciser l’objet de l’entreprise :
- Vous devrez décrire brièvement l’objet de votre entreprise, en indiquant qu’il s’agit de la location meublée à titre habituel et lucratif.
Indiquer le capital social (le cas échéant) :
- Si votre entreprise a un capital social, vous devrez indiquer le montant de ce capital.
Fournir les informations bancaires :
- Vous devrez préciser les coordonnées bancaires de l’entreprise, y compris le nom de la banque, l’IBAN et le BIC.
Joindre les pièces justificatives :
- Le formulaire P0i peut être accompagné de certaines pièces justificatives, notamment une copie de la pièce d’identité du gérant, un extrait K-bis si l’entreprise existe déjà, une copie du bail commercial (si applicable), etc.
Payer les frais d’inscription :
- Pour finaliser votre inscription au RCS, vous devrez payer les frais d’inscription, dont le montant peut varier en fonction de votre situation et de la région. Les informations sur les tarifs sont disponibles sur le site d’Infogreffe.
Valider et envoyer le formulaire :
- Une fois que vous avez rempli toutes les informations requises, vérifié les détails et payé les frais, vous pouvez valider et envoyer électroniquement le formulaire P0i via le site Infogreffe.

Une fois votre inscription au RCS effectuée, vous recevrez un extrait K-bis qui atteste de l’existence légale de votre entreprise de location meublée LMNP. Il est important de respecter les délais et les exigences du registre pour éviter toute complication administrative. En cas de doute ou de questions spécifiques, il est recommandé de consulter un professionnel de la comptabilité ou de la fiscalité pour obtenir une assistance adaptée à votre situation.

Location en meublé LMNP : quels types de biens sont concernés ?

Les biens loués en LMNP sont regroupés en 4 grands secteurs d’activités :

les résidences et les meublés de tourisme ;
les résidences étudiantes ;
les résidences d’affaires ;
les résidences pour personnes âgées quelles soient médicalisées ou non.

Soit le propriétaire décide de déléguer la location à un exploitant via un bail commercial de 9 à 11 ans en échange duquel celui-ci s’engage à remplir et gérer le bien, soit il décide de se charger lui-même de la mise en location de son logement. L’un des avantages de la résidence de tourisme est d’offrir au moment de l’achat et de la concession de l’exploitation au bailleur la possibilité d’occuper son logement quelques semaines par an.

Chaque année lors de l’établissement du bilan comptable de chaque bien loué en LMNP, si un déficit est constaté, l’activité locative n’entraîne pas de paiement d’impôt. Selon la façon dont le montage de l’acquisition et du financement du bien, le déficit peut durer jusqu’à 35 ans. La location meublée est donc une solution intéressante en matière d’investissement pour générer compléments de revenus.