Comment estimer son bien en résidence de services lors d’une vente ?

Les transactions sur le marché secondaire du LMNP peuvent s’avérer parfois plus Intéressantes qu’un investissement en LMNP classique dans une résidence gérée dans le neuf ou en VEFA. En effet, l’investisseur profitera d’une résidence déjà d’exploitation, ce qui de facto permet de percevoir des loyers dès le passage chez le notaire. Avec le concours d’un professionnel, il faudra s’assurer que le prix demandé par le vendeur et le loyer contractualisé dans le contrat de bail commercial sont bien en phase avec ceux pratiqués sur le marché. Par ailleurs, si le bien a été longtemps détenu par un précédent propriétaire, il conviendra de s’assurer que la résidence de services réponde aux normes en vigueur. Enfin pour bien apprécier le bien LMNP proposé à la vente, il faudra examiner avec attention l’historique de la résidence ; à savoir, son taux de remplissage, l’ancienneté du bail commercial, la qualité de l’exploitant et les travaux réalisés en cours de route, etc.

Pourquoi faire estimer son bien par un professionnel ?

Une vente rapide d’un bien en LMNP dans l’ancien passe par sa juste estimation. Un prix fixé trop haut peut nuire à la rentabilité globale de l’opération et ainsi restreindre le nombre d’investisseurs potentiels. Ainsi, l’évaluation d’un prix de cession d’un immobilier géré sous bail commercial est un exercice de style, combinant à la fois approche immobilière et paramètres liés au bail commercial. Le LMNP secondaire est un marché à part qui ne fonctionne pas comme le marché résidentiel, il a ses propres codes. Avec l’aide d’un professionnel comme LB2S, il faudra entre autres au préalable étudier avec minutie l’état du marché immobilier afin de déterminer à quelles conditions les acquéreurs sont prêts à investir en fonction des caractéristiques du bien que le vendeur souhaite céder.

Quels sont les critères pour évaluer son bien ?

• L’état du marché

Le marché immobilier dans son ensemble évolue à son rythme et n’est pas linéaire. Il est soutenu depuis longtemps par des taux d’emprunt bas qui ont contribué à passer le cap du million de transactions sur l’année 2020, avec toutefois un repli en comparaison de 2019 sur le marché confidentiel des résidences services (Ehpad, résidences de tourisme, pour seniors ou pour étudiants). En 2021, au fur et à mesure de l’évolution du plan de vaccination et au gré des indicateurs économiques, le marché secondaire de la location meublée a fortement rebondi, porté par les investissements réalisés dans les Ehpad, les résidences pour seniors et pour étudiants. Ces 3 segments ont été privilégiés alors que les marchés du tourisme de loisirs et d’affaires sont boudés provisoirement par les épargnants qui attendent un retour à meilleure fortune dans les prochains mois.

• L’emplacement

Comme sur le marché immobilier traditionnel, la localisation du bien est le critère numéro 1 en LMNP secondaire (hormis s’agissant de l’Ehpad qui constitue un actif immobilier ultra dédié et règlementé par les Agences Régionales de Santé). Ainsi l’emplacement aura un impact direct sur le prix du bien en résidence de services. Dans certains secteurs géographiques, une résidence située proche des commerces et des transports sera bien mieux valorisée qu’une autre située à quelques kilomètres mais ne disposant pas des mêmes services de proximité. Nul doute que l’investisseur, comme en son temps le primo acquéreur, choisira l’endroit avec le plus grand soin. Certains quartiers sont plus côtés que d’autres et cela influera nécessairement la valeur d’un bien immobilier. A la montagne, dans une résidence de tourisme, la proximité des pistes et des remontées mécaniques sera un atout indéniable. L’été, ce sera la proximité des plages qui valorisera à la hausse le bien LMNP.

• La renommée de l’exploitant

Le sérieux et la notoriété du gestionnaire de la résidence permettent en général de disposer d’un actif immobilier bien entretenu avec, à la clé, des revenus locatifs stables. A contrario, si l’exploitant est défaillant, la valorisation du bien sera dégradée et entrainera une baisse du prix de vente.

• Le bail en cours

Dans l’immobilier des résidences gérées, l’investisseur, via un contrat de bail commercial signé entre lui et l’exploitant de la résidence, donne la capacité à la société locataire de gérer complètement le bien. Ce bail est établi pour une durée minimale de 9 ans durant laquelle le propriétaire investisseur perçoit des loyers selon les modalités fixées à la signature du contrat. Plus le terme du bail sera lointain, meilleure sera la valorisation du bien LMNP. A contrario plus l’échéance du bail se rapprochera, plus le risque encouru par l’acquéreur sera élevé. En conséquence, ce dernier n’hésitera pas à réévaluer le prix de départ à la baisse. Il est dont préférable de se séparer de son bien en LMNP en début de bail ou juste après sa renégociation.

• Le loyer

Dans un investissement en LMNP en résidences services (résidence affaires, de tourisme, pour seniors, étudiante ou encore EHPAD), il est essentiel de vérifier la notion de loyer attendu. Le rendement locatif est le principal retour sur investissement escompté par l’investisseur. En effet, la valeur d’un bien LMNP en résidence gérée est principalement dépendante des revenus générés via le bail commercial. Si celui-ci baisse, la valeur intrinsèque du bien immobilier suivra le même chemin. A noter que le bail prévoit une révision du loyer sur la base d’un indice, révision qui permet en général de conserver son pouvoir d’achat en compensant tout ou partie de l’inflation.

• L’état de la résidence gérée

Un immeuble vit avec son temps et il a besoin d’un entretien constant. Son état est donc un facteur déterminant dans la fixation du prix de vente. S’il est en piètre état, il faudra prévoir des travaux de rénovation. L’investisseur attendra donc un prix revu à la baisse au vu des charges de réfection à venir. A noter que les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale sont portés à la connaissance de l’investisseur et, si l’un d’eux mentionne des travaux à venir, non encore votés, il y a fort à parier que ce dernier renoncera à acheter à défaut de pouvoir négocier le prix à la baisse.

• La fiscalité

Sans doute là un non-sujet, la fiscalité de location meublée n’ayant pas évolué ces dernières années. En effet, un propriétaire, même s’il achète à un particulier un bien déjà loué meublé, pourra bénéficier du régime des amortissements comptables et ainsi gommer tout ou partie de ses revenus locatifs. S’agissant de la taxe foncière, celle-ci incombe au propriétaire et son montant évolue généralement à la hausse.

Faire appel à un professionnel reconnu sur le LMNP ancien

Afin de mettre toutes les chances de votre côté, il est nécessaire de faire appel à un acteur reconnu dans la revente ou l’acquisition de logements meublés sur le marché secondaire. Le marché des résidences de services est un secteur à part avec des spécificités qui lui sont propres. Ainsi, ces experts interviennent principalement dans les domaines immobiliers, juridiques et fiscaux avec des normes de qualité de haut niveau afin de proposer, par la suite, les meilleures opportunités du marché.