LOGEMENTS COLLECTIFS
Dans la continuité de l’année 2011, les ventes de logements collectifs au cours du 1er trimestre 2012 (12 757 logements) sont en baisse de -25% par rapport au 1er trimestre 2011 et de -39% par rapport au 1er trimestre 2010.
Cette baisse est générale et commune à tous les marchés ; elle est cependant plus marquée dans les marchés peu tendus (zones B2) que dans les zones tendues.
L’aggravation de la baisse des ventes est due :
•A la réduction drastique des dispositifs de soutien tant à l’investissement locatif qu’à l’accession à la propriété :
-La réduction d’impôt du dispositif Scellier qui est passée de 25% en 2010 à 13% en 2012 et a entraîné le retrait brutal des investisseurs privés du marché, avec une baisse de l’investissement locatif de -39% par rapport au 1er trimestre 2011 et de -57% par rapport au 1er trimestre 2010 ;
-La réduction des aides à la propriété qui explique la baisse de l’accession à la propriété dans le neuf (-12% par rapport au 1er trimestre 2011 et -13% par rapport au 1er trimestre 2010), en particulier des primo-accédants ;
MAISONS INDIVIDUELLES
Cette tendance à la baisse se manifeste également, quoique de façon moins marquée, pour les ventes de maisons individuelles qui enregistrent une baisse de -17% au cours du premier trimestre 2012 (31 834 ventes) par rapport au 1er trimestre 2011 et de 32% par rapport au premier trimestre 2010.
La baisse se manifeste dans toutes les zones géographiques, même si elle est particulièrement marquée dans l’Ouest et en Languedoc-Roussillon.
Là encore, le durcissement des conditions d’octroi de crédit par les banques et la faiblesse de l’accession à la propriété en raison notamment de la reconfiguration du prêt à taux zéro qui pénalise les revenus modestes (PTZ) jouent un rôle essentiel dans la baisse des ventes.
PERSPECTIVES
S’agissant des logements collectifs, les évolutions constatées depuis le début de l’année font craindre, à environnement inchangé, un volume de ventes compris entre 75 000 et 80 000 logements en 2012, soit un niveau équivalent à celui de l’année 2008 qui avait déclenché le plan de relance.
De même, on peut redouter que de nombreux programmes, dont les permis de construire sont pourtant obtenus, ne voient pas le jour ; l’évolution défavorable des mises en vente au 1er trimestre (-21%) constitue un signe non équivoque.
De plus et surtout, la fourchette de 75 000 à 80 000 logements vendus repose sur une hypothèse forte de conditions de marché, et, en particulier, le maintien des dispositions en faveur de l’investissement locatif jusqu’en fin 2012 et des conditions de crédit actuelles ; une décision politique hâtive réduirait encore cette fourchette, pourtant historiquement basse, et une raréfaction du crédit, voire une forte hausse des taux suite à des tensions sur les marchés obligataires, achèverait d’aggraver la crise du logement, de conduire à la suppression de dizaines de milliers d’emplois dans le bâtiment et de déprimer l’activité économique dans son ensemble.
S’agissant des maisons individuelles, l’année 2012 s’annonce particulièrement difficile avec un volume de ventes de 120 à 130 000 maisons, encore en dessous du niveau atteint lors de la crise 2008/2009 qui avait été jugulée dans le cadre du plan de relance avec le doublement du PTZ qui avait dopé l’accession sociale.
L’inquiétude de l’Union des Maisons Françaises est issue d’une analyse qui montre que la crise actuelle a des racines plus structurelles avec une réelle difficulté de solvabilité des accédants modestes dont les raisons sont explicites :
– barème de remboursement du PTZ nettement moins favorable notamment sur les différés d’amortissement
– attitude plus réticente des prêteurs qui au-delà des règles prudentielles habituelles ont à gérer leurs impératifs de niveau de fonds propres issues des règles de « Bâle III »
•Au durcissement des conditions d’octroi de crédits par les banques depuis l’été 2011
– surabondance des normes et notamment des impératifs de la réglementation thermique 2012 qui pèsent lourdement sur les prix de production
– cherté du foncier en l’absence de politiques locales actives de création de terrains aménagés dédiés à la construction de maisons
La Fédération des promoteurs immobiliers de France et l’Union des Maisons Françaises qui représentent 70% de la construction neuve de logements et 57 milliards de chiffres d’affaires, rappellent qu’avec l’ensemble des acteurs de la construction de logements et la Fondation Abbé Pierre, elles ont présenté le 5 avril dernier, une analyse et des propositions communes et appelé à des Assises du Logement avec le prochain Gouvernement pour apporter une solution globale à la crise du logement.
A cette fin, les fédérations, organismes et associations rassemblées appellent de leurs vœux la nomination d’un Ministre de plein exercice, en charge du Logement et de l’Aménagement du Territoire.
VERBATIM
Commentant cette situation et ces perspectives,
Le Président de la FPI, Marc Pigeon a indiqué : « Le Président sortant proposait de construire plus de logements, 25 % de plus que l’année passée. Or nous nous sommes engagés exactement dans la dynamique inverse.
En effet l’analyse du marché du logement neuf, qui constitue un indicateur avancé de la situation prochaine du logement en France, permet de prédire une aggravation de la crise du logement, y compris social, et une détérioration de l’activité économique liée au bâtiment.
Avec un quart de moins de logements vendus par rapport au 1er trimestre 2011 et un retrait des mises en vente de 20%, l’offre de logements va se réduire dès la fin de l’année. Et pas seulement dans le secteur libre mais aussi dans le secteur social car nous savons tous que l’obligation née de la loi SRU impose la construction quasi systématique de 20% de logements sociaux pour chaque programme de logements libres.
On aboutit encore à une baisse des mises en chantier et donc du carnet de commandes des entreprises. C’est donc toute une dynamique sociale et économique qu’il faut relancer par une politique équilibrée entre offre et demande pour maîtriser les prix de l’immobilier »
Le Président de l’Union des Maisons Françaises, Christian Louis-Victor a, pour sa part, relevé : « Au cours des dernières années les mesures logement ont pâti de trop grandes variations avec en 2007 des aides (loi TEPA) pro-cycliques qui n’ont fait que favoriser les tensions sur les marchés, des aides conjoncturelles fortes en 2009 (doublement du PTZ et Pass foncier) contra-cycliques bienvenues mais dont la limite dans le temps a été difficile à gérer par les acteurs et les accédants, et enfin des coupes drastiques dans le cadre de la loi de Finances pour 2012 passant d’un budget de 2,6 milliards à 820 millions.
Se sont ajoutées à cela des hésitations dans les choix stratégiques sur les bénéficiaires, PTZ ouvert sans conditions de ressources pour revenir à un PTZ sous conditions de ressources, sur les secteurs, ouverture à l’ancien et recentrage sur le neuf, et enfin sur les zonages avec la pénalisation des zones B2 et C qui représentent plus de 34 000 communes où vivent en majorité des employés et ouvriers dont l’accession à la propriété constitue la sécurisation indispensable de leur parcours résidentiel et de leur niveau de vie lors de leur retraite.»