Entre la hausse des taux d’intérêts des prêts immobiliers, celle du prix des matériaux et les besoins quasi permanents de main d’œuvre, le marché des logements neufs en France traverse une période difficile.
En septembre dernier, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers, Stéphane Galibert, a évoqué une baisse de 60 % des commandes par rapport à une année normale. Ce n’est pas la première crise que rencontre cette profession mais celle-ci est différente parce qu’elle ne touche pas vraiment les commandes mais plutôt le lancement et la commercialisation des projets, ce qui entraine un retard dans le démarrage de nouveaux projets de programmes immobiliers et à terme une possible baisse d’activité dans le bâtiment.
Cette situation fait qu’il est encore plus important aujourd’hui dans son choix d’acquisition d’un bien neuf de le réfléchir avec un promoteur immobilier professionnel.
Le marché marqué par une profonde transformation
La situation depuis plus d’un an est influencée par plusieurs facteurs :
- La crise sanitaire et économique : la pandémie de Covid-19 a bouleversé les habitudes de vie et de travail, faisant évoluer les besoins voire les souhaits en matière de logement. En effet, le développement exponentiel du télétravail a fait évoluer les attentes des Français en termes d’espaces de vie, ce qui a suscité un regain d’intérêt pour les logements en périphérie des grandes villes voire à plusieurs centaines de kilomètres avec une ligne de train à grande vitesse à proximité de chez eux et à 1 à 2 heures de leurs bureaux.
- La transition énergétique : la législation et les enjeux environnementaux et climatiques qui imposent de nouvelles normes de construction en termes d’isolation et d’utilisation d’énergies renouvelables obligent les promoteurs à intégrer ces contraintes dans leurs projets.
- Les réglementations : les nouvelles réglementations pour encadrer le secteur immobilier, en matière de logement social et de lutte contre l’artificialisation des sols notamment ont un impact direct sur les stratégies des promoteurs.
- Les évolutions démographiques : le vieillissement de la population et l’évolution des modes de vie familiaux modifient les besoins en matière de logement. Les seniors sont à la recherche de logements adaptés alors que dans le même temps, les jeunes couples privilégient des espaces de vie plus flexibles.
Quels sont les défis auxquels les promoteurs sont confrontés ?
Ils sont nombreux ! Citons les principaux :
- La hausse des prix des matériaux, de la main-d’œuvre et des réglementations environnementales pèse sur les marges des promoteurs qui voient les prix des coûts de construction augmenter ;
- L’émergence de nouveaux acteurs et de nouvelles offres sur le marché de la promotion immobilière entraîne un renforcement de la concurrence ;
- Les démarches et formalités pour obtenir les autorisations nécessaires à la réalisation d’un projet immobilier de plus en plus longues et complexes.
Comment y faire face ?
Pour surmonter ces différentes difficultés, les promoteurs doivent s’adapter et innover en :
- misant sur la qualité et la performance énergétique des logements ;
- développant de nouveaux concepts d’habitat adaptés aux nouveaux modes de vie : co-living, logements modulaires, logements seniors ;
- collaborant avec les collectivités locales pour répondre aux besoins de la population et s’inscrire dans les projets d’aménagement du territoire ;
- utilisant les possibilités des nouvelles technologies pour optimiser les processus de construction, améliorer la communication avec les clients et faciliter la gestion des projets.
Les promoteurs qui sauront innover et anticiper les évolutions du marché seront les mieux placés pour réussir. Pour autant, il faudra aussi un retour à une moindre tension sur les taux d’intérêt avec des taux de 2 ou 3 % pour accompagner l’amélioration des conditions d’octroi qui a fait que les banques peuvent à nouveau à prêter sur une durée de 25 ans.
Anne Vaneson-Bigorgne