Enseignements de la session 2011-2012 de l’OREC
Parmi les marchés dont le développement contribuera à l’atteinte des objectifs du Plan Bâtiment, celui de la rénovation énergétique des logements en copropriété (près de 8 millions d’appartements, soit 28% du parc des résidences principales) reste embryonnaire. Selon le modèle de projection développé par le BIPE, si les mesures publiques et l’offre des professionnels restent en l’état, le gain d’énergie dans les copropriétés sera de 15% entre 2010 et 2020, loin des 38% fixés comme objectif du Plan Bâtiment pour l’ensemble du parc immobilier. Ce résultat issu de l’OREC (Observatoire prospectif de la Rénovation Energétique des logements en Copropriété) lancé en 2012 par le BIPE, souligne la nécessité de porter une attention particulière et de développer des solutions adaptées au cas des copropriétés.
Quels sont les facteurs qui, si rien ne change, limiteront les gains d’énergie finale dans les copropriétés à seulement 1,3 million de tonnes équivalent pétrole (Mtoe) entre 2010 et 20201 au lieu des 3,3 Mtoe nécessaires ?
Plusieurs obstacles au développement du marché de la rénovation énergétique des copropriétés ont été identifiés et analysés par l’OREC.
Tout d’abord le processus de décision collectif est beaucoup plus complexe dans le parc collectif privé que dans l’habitat individuel ou le parc social
Cette complexité est reflétée notamment par l’écart entre les interventions en lien avec les économies d’énergie dans les parties communes et les parties privatives. Au cours des cinq dernières années, il y a eu près de 32% d’interventions2 en plus dans les parties privatives. La difficulté à établir un consensus (pour 74% des bailleurs et 48% des occupants) résulte entre autres du manque de motivation individuelle (économies d’énergie, amélioration du confort, valorisation patrimoniale, etc.) d’une proportion importante de copropriétaires : 45% d’entre eux citent « la volonté des autres copropriétaires » comme motif principal de leur vote pour des travaux dans les parties communes en lien avec les économies d’énergie.
La présence de propriétaires bailleurs ne favorise pas non plus les interventions de rénovation énergétique, surtout les plus lourdes
Les bailleurs sont souvent réticents à améliorer la performance d’un logement dont ils ne supportent ni les charges locatives ni le manque éventuel de confort. Ainsi, les propriétaires occupants font plus de travaux d’isolation de toiture (19% contre 15%) et de changements de système de chauffage (10% contre 6%).
S’agissant des travaux prévus, 36% des propriétaires occupants envisagent des travaux de rénovation énergétique dans les cinq prochaines années, contre seulement 26% pour les propriétaires bailleurs.
1 La France consommait 160 Mtoe en énergie finale en 2009.
2 Une intervention = une action sur l’un des éléments du bâtiment jouant un rôle significatif dans sa performance énergétique : parois opaques, parois vitrées, système de ventilation, système de production d’énergie et/ou de contrôle des consommations d’énergie.
Les syndics ne pallient pas le manque d’information des copropriétaires
Le manque de motivation étant notamment lié au manque d’information, on pense logiquement pour informer les copropriétaires et déclencher les travaux à la force de proposition des syndics, qui, en tant que professionnels, doivent mieux connaître les aides publiques à la rénovation énergétique, les solutions techniques et leurs performances. Or, l’enquête auprès des syndics montre une réalité quelque peu différente : alors que 78% des syndics estiment informer souvent (47%) ou parfois (31%) les copropriétaires sur les questions de rénovation énergétique, ils constatent eux-mêmes que leurs propositions ne sont un facteur déclenchant des travaux de rénovation énergétique dans les parties communes que dans 36% des cas.
Le coût reste un obstacle majeur
Enfin le coût des travaux de rénovation énergétique, jouant pour 72% des propriétaires bailleurs et 54% des propriétaires occupants, est un des obstacles les plus importants, d’autres travaux étant par ailleurs indispensables (mise en sécurité des ascenseurs, ravalements, remise en état des parties privatives lors des changements de locataires).
Ces différents freins aux décisions d’engager des travaux de rénovation énergétique, liés au fonctionnement bien particulier des copropriétés, engendrent un cercle vicieux. Le manque de connaissance de la demande des copropriétaires freine l’émergence de « bouquets d’offres » qui répondraient aux attentes des différents types de copropriétés ; et le manque d’offres adaptées ne facilite pas l’information et les prises de décision des copropriétaires.
Dès lors, quelles offres des acteurs privés et quelles incitations des pouvoirs publics pourraient débloquer le marché ?
Ce n’est pas le manque d’aides publiques qui semble faire le plus défaut, mais le bas niveau d’information concernant ces aides
Ainsi, les copropriétaires ayant connaissance de l’éco-PTZ ont 52% plus de chances d’effectuer des travaux d’isolation en parties communes que les autres, et ceux connaissant la TVA à taux réduit ont 77% plus de chances de remplacer les ouvertures en parties privatives. Deux autres chiffres éclairent ce point : 81% des travaux de rénovation énergétique sur parties communes ont été autofinancés, et plus de la moitié des propriétaires n’ont pas bénéficié d’aide pour leurs travaux de rénovation énergétique sur les parties privatives, en dehors de la TVA à 5,5%…
Un fort travail pédagogique est donc à engager pour bénéficier du bouclier tarifaire électricité en copropriété, passant notamment par les bureaux d’études thermiques et les entreprises de travaux (électriciens, chauffagistes, couvreurs, …), consultés dans respectivement 71% et 60% des cas par les syndics à la recherche de conseils pour la rénovation énergétique, et dans 32% et 39% des cas par les copropriétaires.
Le développement des CPE doit être encouragé
D’autre part, pour surmonter la problématique du coût, l’initiative des contrats de performance énergétique, avec ou sans la participation de tiers investisseurs, permettant la mise en oeuvre d’interventions globales, efficaces mais à long temps de retour, doit certainement être encouragée par les pouvoirs publics.
Associer économies d’énergie et amélioration du confort
Enfin, on parle souvent de la recherche d’économies d’énergie (citée par 57% des copropriétaires ayant des projets de travaux de rénovation énergétique pour les cinq années à venir) et de l’augmentation des prix de l’énergie (44%) comme facteurs de déclenchement de la rénovation énergétique, mais la recherche de l’amélioration du confort est aussi très souvent citée (50%). Cette importance de la recherche du confort est plus que confirmée par l’enquête auprès des syndics (respectivement 58, 44 et 61%).
Intégrer la rénovation énergétique au sein d’autres interventions (69% des travaux ne concernent pas aujourd’hui la RE) fait alors sens, et permettrait de lier l’amélioration des performances énergétiques à des bouquets orientés « confort ».
Un marché créateur d’emplois non délocalisables
Ainsi, l’adaptation des aides publiques au contexte spécifique des copropriétés, ainsi que l’amélioration de l’information des copropriétaires et des syndics devront être au coeur de la réflexion sur les conditions de développement de la rénovation énergétique des copropriétés. Ces mesures permettront à la filière française de la construction et de l’immobilier, qui compte de grands noms et de grandes compétences, de développer une offre adaptée à ce marché, source d’emplois non délocalisables et à forte valeur ajoutée sur le territoire.