2 -La maîtrise des coûts de construction et de gestion
Dans un environnement budgétaire de plus en plus contraint, les marges de manœuvre financière sont également à trouver dans la maîtrise des coûts de construction et la réduction des coûts de gestion des logements.
. Maîtriser les coûts de construction
Au cours de ces dix dernières années, le coût de construction a progressé plus vite que les loyers des logements HLM neufs : 38% contre 15%. La reconstitution des marges des entreprises de bâtiment après la crise des années 90, la progression des charges salariales, la multiplication des normes, l’élévation du niveau des prestations sont à l’origine de ce renchérissement. Le prix du foncier a également évolué plus rapidement que les loyers, notamment dans les zones « tendues ».
Cette progression participe à la dégradation des équilibres d’exploitation des programmes et réduit à moyen terme la capacité d’investissement des organismes HLM.
Afin de ralentir la progression des coûts de construction, il est proposé de :
– pérenniser et développer le recours à la procédure de conception-réalisation qui permet de réduire de 10 à 15% les coûts de construction à qualité de construction égale. En associant, dès l’amont des projets de construction, la maîtrise d’œuvre et l’entreprise de bâtiment, cette procédure innovante offre en effet plusieurs avantages : un gain de temps et donc d’argent avec l’organisation d’une seule consultation, une plus grande maîtrise des coûts et des délais d’exécution grâce à l’engagement pris par le groupement titulaire du marché.
– revoir le niveau des prestations des logements HLM très souvent supérieur à celles des logements destinés à l’accession à la propriété. Un effort de standardisation des prestations est de nature à peser sur les coûts sans compromettre la qualité des réalisations, ni le confort des locataires.
. Réduire les coûts de gestion
En 2010, les coûts de gestion, tous organismes confondus, variaient du simple au double sans que la taille ou la qualité de service rendu ne puisse toujours expliquer ces écarts.
La création d’un observatoire des coûts de gestion, l’incitation à un benchmarking entre organismes, une diffusion des bonnes pratiques constituent autant de pistes à explorer et de sources d’économies. Une réduction de 10% de ce poste de dépenses permettrait d’économiser environ 450 millions d’euros par an, soit l’équivalent du montant des aides à la pierre de l’État.
3 -La territorialisation des politiques du logement
Comme ne cesse de la rappeler depuis un an la Fédération des ESH, les marchés du logement et la demande ne sont pas homogènes sur l’ensemble des territoires. Il est donc nécessaire d’adapter l’offre à cette diversité. Si l’Etat doit rester le garant de l’équité entre les territoires, la politique du logement ne peut plus être imposée depuis Paris. Il appartient à chaque territoire de fixer, avec tous les acteurs concernés (Etat, collectivités locales, Action Logement, organismes HLM), les objectifs de construction et de réhabilitation sur une période de moyen terme (5 à 7 ans) et de s’engager à les financer et à les réaliser.
4 -L’accueil et l’accompagnement des ménages
L’image des HLM est ternie par des débats – souvent stériles – pointant une prétendue « opacité » en matière d’attributions de logement. L’USH doit répondre à ces critiques en objectivant et en évaluant les processus. La transparence est à ce prix. Le mouvement fera des propositions opérationnelles dans les six mois à venir, en tenant compte, là encore, des spécificités territoriales.
La pleine insertion sociale des ménages les plus défavorisés nécessite, par ailleurs, un accompagnement. Les moyens aujourd’hui disponibles sont très insuffisants. Il est proposé de les accroître en y affectant le produit de la taxation versée par les communes en carence SRU. Il est également nécessaire d’adapter le système d’attribution assurant une plus grande mixité sociale.
5 -L’accession sociale à la propriété
L’accession sociale à la propriété est partie intégrante du « parcours résidentiel ». Elle doit être développée par les organismes HLM, plus à même que la promotion privée de sécuriser la clientèle la plus sociale.
A ce titre, le maintien après adossement du Crédit Immobilier de France (CIF) est indispensable, car il est le seul réseau bancaire capable de financer les acquéreurs dépourvus d’apport personnel significatif et de les accompagner pendant toute la durée des prêts. A noter que le CIF, bien qu’ayant une clientèle plus modeste, enregistre un taux de sinistralité inférieur à celui des autres établissements bancaires.