Balaruc-les-Bains voit son économie rythmée par les saisons thermales qui s’étendent principalement de mars à novembre. Mais que devient le marché locatif lorsque les curistes désertent la ville ? Les périodes creuses, généralement entre décembre et février, transforment cette commune méditerranéenne car l’activité thermale marque alors une pause. Cette saisonnalité crée un paysage locatif à deux vitesses. Entre baisse tarifaire importante et changement du profil des locataires, le marché locatif balarucois hors saison thermale révèle une réalité souvent méconnue.
Le marché immobilier locatif à Balaruc-les-Bains en période hors cure
L’économie de Balaruc-les-Bains est fortement liée à son établissement thermal. Son parc locatif se reconfigure entre décembre et février. Alors que durant la saison thermale les logements affichent des taux d’occupation frôlant les 95 %, la période hivernale enregistre une chute importante avec des taux oscillant entre 30 % et 4 5% selon les quartiers et les types de biens.
Hors saison, les tarifs locatifs sont en forte baisse. Les propriétaires ajustent leurs prix pour attirer une clientèle différente, avec des réductions pouvant atteindre 40 % par rapport aux tarifs pratiqués en haute saison. Cette stratégie tarifaire permet de préserver un certain niveau d’occupation et d’éviter les logements vacants pendant plusieurs mois. Les données recueillies auprès des agences immobilières locales comme agence-le-pasteur.com confirment cette tendance baissière des loyers hors saison.
Si la saison thermale est caractérisée par des locations de courte durée (généralement trois semaines), la période hivernale voit apparaître des contrats plus longs, souvent de 2 à 4 mois. Ce témoigne témoigne d’une adaptation du marché aux besoins d’une clientèle différente, moins tournée vers les soins thermaux et davantage vers un séjour prolongé dans la région.
Le taux de rotation des locataires diminue hors saison, créant une stabilité relative qui facilite la gestion locative pour les propriétaires. Les charges liées au nettoyage et à la préparation des logements entre deux occupants sont réduites, compensant partiellement la baisse des revenus locatifs. Durant cette période, de nombreux propriétaires en profitent pour réaliser des travaux d’entretien et de rénovation, difficilement envisageables pendant la saison thermale en raison de la forte occupation des logements.
Données chiffrées et statistiques sur les locations à Balaruc-les-Bains
Évolution des prix moyens des locations entre 2018 et 2023
L’analyse des données immobilières sur les cinq dernières années révèle une progression constante des prix locatifs à Balaruc-les-Bains, même en période hors cure thermale. Entre 2018 et 2025, les loyers moyens ont connu une augmentation de 15,8 % pour les locations saisonnières classiques et de 12,3 % pour les locations longue durée. Cette tendance s’explique notamment par l’attractivité croissante de la commune et les investissements réalisés dans les infrastructures thermales et touristiques.
Comparaison des loyers entre quartiers du centre-ville et zones périphériques
Le marché locatif balarucois présente des disparités selon les quartiers. Le centre-ville, avec sa proximité immédiate des commerces et des thermes, garde des tarifs élevés même hors saison.
Les quartiers résidentiels comme Les Usines ou La Fiau, plus éloignés du centre thermal connaissent une baisse moins marquée des tarifs en basse saison. Cette différence s’explique notamment par la présence d’une clientèle moins dépendante de l’activité thermale, recherchant davantage un cadre de vie méditerranéen pour des séjours prolongés ou une installation semi-permanente.
Proximité de l’étang de Thau sur les tarifs locatifs
Les habitations avec une vue directe sur l’étang bénéficient d’une majoration de loyer. Cette différence met en évidence l’importance de l’attrait paysager comme élément de valorisation distinct de l’activité thermale.
Le quartier du Port, très prisé pour sa situation privilégiée en bordure d’étang, conserve des taux d’occupation relativement élevés même en basse saison, à la différence des quartiers sans vue. La rentabilité d’un achat locatif s’explique aussi par l’attrait d’un cadre naturel d’exception.
Taux d’occupation des logements hors saison thermale
La période hors cure, généralement comprise entre décembre et février, voit le taux d’occupation moyen chuter à 42 % contre 95 % en haute saison thermale. Les studios et petites surfaces connaissent la diminution la plus marquée, avec un taux d’occupation passant sous la barre des 30 % hors saison. À l’inverse, les appartements familiaux et maisons individuelles gardent des taux plus élevés, proches de 55 %.
La saisonnalité thermale crée un marché locatif à deux vitesses qui nécessite des stratégies adaptées pour les propriétaires souhaitant améliorer leurs revenus locatifs annuels. L’équilibre entre rentabilité haute saison et occupation hors saison est une équation complexe à résoudre. Cette différence saisonnière du taux d’occupation a conduit de nombreux propriétaires à développer des stratégies mixtes, combinant locations courte durée en saison thermale et baux plus longs en période hivernale.
Rentabilité locative moyenne des T2 et T3 en basse saison
La rentabilité brute des biens locatifs à Balaruc-les-Bains oscille entre 4,2 % et 6,5 % en fonction du type de bien et de sa localisation. Les T2 bien situés (proche des thermes ou avec vue sur l’étang) affichent les meilleures performances en intégrant les périodes de basse saison dans le calcul.
En période hors cure exclusivement, la rentabilité chute, ce qui reste insuffisant pour justifier un investissement seulement basé sur cette période. Cette réalité économique souligne l’importance d’une stratégie locative annualisée pour les investisseurs souhaitant s’implanter sur le marché balarucois.
Les différents types de locations disponibles à Balaruc hors saison
Appartements avec vue sur l’étang dans le quartier du Port
Le quartier du Port concentre des appartements, souvent situés dans des immeubles des années 1980-1990 rénovés, avec une vue sur l’étang de Thau. Bien que généralement plus anciens que les constructions des quartiers périphériques, ces logements bénéficient d’un emplacement privilégié qui leur assure une demande relativement constante tout au long de l’année.
En période hors cure, ces biens connaissent une baisse tarifaire moins marquée que la moyenne du marché balarucois. Cette résistance s’explique par l’attrait touristique permanent de la vue sur l’étang et la proximité immédiate du centre-ville.
Maisons individuelles du quartier de la Rèche à Pech Meja
Les maisons individuelles situées dans les quartiers résidentiels comme la Rèche ou Pech Meja sont généralement dotés de jardins privatifs et de surfaces habitables plus généreuses (entre 80 et 120 m²), répondant aux besoins d’une clientèle familiale ou recherchant un espace de vie plus important.
En période hors saison, ces maisons connaissent une baisse de leurs tarifs locatifs d’environ 30 %, passant en moyenne de 1 200 € à 850€ mensuels pour une villa standard de 100 m². Malgré cette réduction, leur taux d’occupation reste relativement satisfaisant grâce à des contrats de location de moyenne durée (3 à 6 mois) qui séduisent notamment les travailleurs en mission temporaire dans la région ou les retraités.
Studios et petites surfaces prisés par les travailleurs saisonniers
Les studios et petites surfaces (20 à 35 m²) trouvent une nouvelle clientèle en période hivernale : les travailleurs saisonniers du secteur touristique, hôtelier et de la restauration de la région. Ces professionnels, souvent en contrat pour la préparation de la saison suivante, recherchent des logements fonctionnels pour des périodes de 2 à 4 mois, généralement entre janvier et avril. Les tarifs pratiqués oscillent entre 350 € et 450 € mensuels selon l’emplacement et les prestations.
Les studios bien équipés, notamment avec une connexion internet fibre, un espace de travail pratique et des facilités de stationnement, affichent un taux d’occupation plus élevé, même en période creuse.
Les profils des locataires hors saison thermale
Travailleurs du bassin de Thau et de Sète
En période hors cure, Balaruc-les-Bains devient une alternative pour les professionnels travaillant dans le Bassin de Thau. Ces travailleurs, principalement employés dans les secteurs de l’ostréiculture, de la conchyliculture, du tourisme et des services apprécient particulièrement la qualité de vie balarucoise et les loyers temporairement plus accessibles qu’en pleine saison thermale.
Les employés des zones d’activités de Sète et Frontignan, situées à moins de 10 kilomètres, forment également cette clientèle professionnelle. Pour ces actifs, Balaruc présente un compromis idéal entre proximité du lieu de travail et cadre de vie agréable. Les contrats de location proposés à cette catégorie de locataires sont généralement de 3 à 6 mois, couvrant idéalement la période creuse de l’activité thermale.
Cette demande locative professionnelle se concentre principalement sur les T2 et T3 bien équipés, avec une préférence marquée pour les logements disposant d’une place de stationnement privative.
Personnel médical et paramédical des thermes de Balaruc
Si l’activité de soins thermaux marque une pause, l’établissement continue de fonctionner en mode réduit, assurant la maintenance des installations, la formation du personnel et la préparation de la saison suivante. Ce personnel permanent ou semi-permanent occupe les locations de la période hivernale.
Ces professionnels recherchent principalement des logements situés à proximité immédiate de l’établissement thermal. Leur présence régulière, parfois sur plusieurs années consécutives pour les mêmes périodes, en fait des locataires particulièrement appréciés des propriétaires pour leur fiabilité et la régularité des revenus locatifs associés.
Retraités en résidence secondaire de longue durée
Les retraités, souvent originaires du quart Nord-Est de la France, recherchent un climat plus doux durant les mois d’hiver en bénéficiant d’un environnement médical rassurant grâce à la présence des infrastructures liées à l’activité thermale.
Ces locataires, généralement en couple, privilégient les appartements de type T2 ou T3 avec terrasse ou balcon, idéalement situés à proximité des commerces et services. Leur séjour s’étend typiquement de novembre à mars, couvrant parfaitement la période creuse de l’activité thermale. Ces retraités présentent un avantage considérable pour les propriétaires car nombre d’entre eux reviennent chaque année au même endroit. Cette récurrence permet d’établir des relations de confiance et de réduire les périodes de vacance locative. Certains propriétaires développent même des tarifs spéciaux pour cette clientèle, incluant des services personnalisés comme l’entretien régulier du logement ou l’assistance administrative locale.
Télétravailleurs attirés par le cadre de vie méditerranéen
Les télétravailleurs forment désormais une part importante du marché locatif balarucois durant la basse saison. Ce profil de locataires, généralement des actifs entre 30 et 45 ans, souvent en couple sans enfants ou avec enfants en bas âge, recherche avant tout un cadre de vie agréable et inspirant pour exercer leur activité professionnelle à distance. La proximité de l’étang de Thau, le climat méditerranéen et la qualité des services de la commune sont des arguments déterminants dans leur choix d’installation temporaire à Balaruc-les-Bains. Ces télétravailleurs exigent souvent une connexion internet haut débit fiable, un espace de travail dédié dans le logement ainsi qu’un environnement calme et lumineux.
Stratégies d’investissement locatif à Balaruc-les-Bains
Mixité locative entre bail classique et location saisonnière
De nombreux investisseurs optent pour une stratégie de mixité locative en alternant judicieusement entre location saisonnière pendant la période thermale (mars à novembre) et bail de moyenne durée pour la saison hivernale (décembre à février).
Cette stratégie permet de maximiser les revenus durant la haute saison thermale en sécurisant un flux de trésorerie pendant la période creuse.
La mise en œuvre efficace de cette stratégie nécessite toutefois une gestion rigoureuse des transitions entre les différents types de location. Les investisseurs les plus avisés planifient ces changements avec plusieurs mois d’avance, souvent en fidélisant une clientèle d’habitués pour la période hivernale.
Transformation des anciennes résidences de curistes en appartements polyvalents
Le parc immobilier balarucois compte de nombreuses logements construits dans les années 1970-1990 spécialement destinés à l’accueil des curistes. Ces ensembles, souvent constitués de petites surfaces (studios et T1), présentent aujourd’hui un potentiel de transformation intéressant pour les investisseurs à la recherche d’opportunités à forte valeur ajoutée.
La stratégie consiste à acquérir ces biens souvent vieillissants à des prix relativement attractifs puis à les rénover en profondeur pour les adapter aux attentes actuelles de la clientèle, aussi bien thermale que hors saison. Les travaux concernent généralement l’amélioration des espaces, la modernisation des équipements et l’amélioration des performances énergétiques.
Investissement dans les programmes neufs du quartier des Usines
Le quartier des Usines, en pleine mutation urbaine, concentre des programmes immobiliers neufs de Balaruc-les-Bains. Ces constructions respectent les dernières normes énergétiques et environnementales, elles attirent une nouvelle génération d’investisseurs soucieux de la durabilité de leur placement immobilier.
Ces programmes proposent généralement des logements du T2 au T4, construits en matériaux durables, avec des équipements connectés, des espaces extérieurs (terrasses, balcons, jardins privatifs pour les rez-de-chaussée). Leur conception répond parfaitement aux attentes des différentes catégories de locataires identifiées sur le marché balarucois, aussi bien en saison thermale qu’en période hivernale.
Opportunités fiscales avec le dispositif Denormandie dans l’ancien
Balaruc-les-Bains fait partie des communes éligibles au dispositif Denormandie dans l’ancien, permettant aux investisseurs une fiscalité avantageuse pour la rénovation de biens anciens. Ce dispositif est particulièrement adapté au contexte balarucois, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement pour un engagement de location de 12 ans.
Pour être éligible, l’investissement doit inclure des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 % (ou faire gagner au moins deux classes au diagnostic de performance énergétique).
Cet avantage fiscal, combinée à la stratégie de mixité locative, permet d’atteindre des rendements nets après impôt particulièrement attractifs. Les biens rénovés dans ce cadre présentent également l’avantage d’une meilleure liquidité en cas de revente.