PRÉAMBULE
Pour un grand utilisateur de bureaux, le choix d’un type d’implantation est primordial et ne peut se faire sans prendre en compte une multitude de critères. Les enjeux sont stratégiques et dépassent la forme immobilière. Celle-ci se doit d’être un vecteur de productivité, de bien-être, de symboliser son image et sa culture et surtout de servir la stratégie métier du groupe.
Il est d’usage ces derniers temps d’opposer Tours et Campus quand il s’agit d’implanter ou de regrouper l‘ensemble des fonctions d’une entreprise sur un même site. Cette confrontation a-t-elle lieu d’être ? Se résume-t-elle simplement à opposer verticalité et horizontalité ? De quels produits immobiliers parlons-nous ? S’adressent-ils aux mêmes utilisateurs ? Faut-il résumer le choix à des questions financières ? Est-il possible de concilier les deux ?
Pour y voir plus clair, ce document propose une synthèse des idées acquises (ou moins acquises) sur le débat Tours/Campus. Les critères à ne pas négliger y sont listés dans le but d’accompagner une décision très engageante pour une grande entreprise en termes d’investissement et de durée. Les dimensions à prendre en compte recoupent autant des facteurs humains, sociaux, organisationnels, culturels, financiers, qu’environnementaux et symboliques.
Évidemment, la vigueur du débat actuellement n’est pas étrangère au contexte économique déprimé qui motive les entreprises à challenger l’ensemble de leurs coûts, y compris immobiliers (charges, loyers, entretiens, travaux, déménagement). Notons également que le débat reste pour le moment assez « francilien », en rapport à la taille des entreprises concernées. Nous nous attacherons ici à raisonner sur des « objets » immobiliers de plus de 30 000 m² destinés à être occupés par un utilisateur unique (plus de 2 000 salariés).
Les deux concepts véhiculent chacun une symbolique très forte : résumé*
Tours : hauteur, élévation, verticalité, puissance, modernité, quartier d’affaires, La Défense, New York, villes monde, cité financière, architecture, ascenseur, empilement, minéral, enfermement, charges immobilières et loyers élevés, énergivore, circulations verticales, évacuation difficile, attentats, sécurité incendie, vertige, multinationales, multiutilisateurs, concentration, centralité, front office, proximité, promiscuité, bonne accessibilité, hiérarchie verticale, locaux partagés ou collectifs en sous-sol ou RDC…
Campus : universitaire (américain), étalement, périphérie, espace, horizontal, regroupement d’activités, distances, végétal, respiration, circulations horizontales, périphérie, back-office, services, grands groupes high-tech, monoutilisateur, éloignement, isolement, services sur place et nombreux, espaces verts, convivialité, bien-être, bâtiment à énergie positive, prix du foncier, loyer et charges maîtrisés…
* Mots les plus cités lors des entretiens menés avec nos partenaires ou lors d’exposés et conférences sur le sujet
Deux produits immobiliers aujourd’hui revus et corrigés
Les Tours et les Campus d’aujourd’hui n’ont plus rien à voir avec ceux d’hier. Promoteurs et investisseurs se sont attelés au cours des dernières décennies à pallier les défauts ou inconvénients identifiés des deux typologies de produits. Par exemple, les charges des Tours de dernière génération sont nettement plus abordables et maîtrisées qu’autrefois. Par ailleurs, une attention particulière est dorénavant portée au confort des salariés en termes de luminosité, d’acoustique, de hauteur sous plafond ou de services… Les espaces de travail incluent des zones de convivialité et de travail collaboratif et le végétal n’est plus absent des architectures de Tours. De même, les Campus se sont rapprochés progressivement des centres de décision et le Campus urbain est désormais en vogue. Il se doit d’être accessible en transports en commun.
Les deux, neufs, sont aussi respectueux de l’environnement l’un que l’autre.
Il n’y aurait donc plus réellement matière à opposer les deux concepts au-delà des aspects de coûts globaux. Pas de produit miracle mais un choix réfléchi basé sur la prise en compte de différents enjeux à faire converger pour une efficacité maximum. Revue de ces enjeux !
